Savills 北京物业及资产管理部负责人、高级董事张晶予
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作者 | 王迪
当跨国公司和楼宇资产组合管理者急于采用ESG标准框架，挖掘楼宇经济价值。资管时代的深耕与机遇把握，正成为每个资产管理者的应对选题。尤其是，步入存量时代，办公空间服务和产业的结合，可持续运维如何延长楼宇生命周期，ESG时代下如何使楼宇资产管理更高效，都让物管巨头重新审视行业空间“新大陆”。
在第一太平戴维斯（以下简称“Savills”）北京物业及资产管理部负责人、高级董事张晶予看来，对于楼宇而言，真正的可持续运维应该是将其视作物业资产，可持续运维就是在它的运营期间做到将其经济目标、社会责任目标和环境友好目标三者协调统一，良性互动，从而达到该资产在各方面的最优表现。
她指出，目前可持续性运维最大的痛点从根本上说，还是需要将可持续的概念、方法与资产的价值属性相契合，形成真正可以持续的良性运行维护机制。
“目前资产持有者或管理者需要找到适合自己资产的最佳实践模式，但面临日新月异的数字智能科技应用、各种国内国外的体系标准，往往难以选择，更不利于形成最优效率，需要一个整体的、协调的综合解决方案。”
企业可持续发展体现资本市场重要价值评价点
在日前举行的全国自然灾害综合风险普查工作情况新闻发布会上，全国现存 6亿栋房屋，如此庞大的存量房产，未来的可持续发展目标包括要么拆掉、要么更新改造。但更多的是，近 30 多年建成的建筑还是应当主要从运行维护角度考虑，未来建成的建筑也势必应当采取可持续运维方法。
在张晶予看来，房地产市场从增量发展步入存量发展，这是可持续楼宇所面临的直观问题。此外，以 30/60 双碳目标、ESG 等刚性要求为代表的可持续发展目标，对包括房地产在内的企业经营战略和价值取向的深刻影响，这都导致了楼宇可持续运维的迫切性。
更为重要的是，企业的可持续发展不仅展现的是楼宇价值，也是资本市场的重要价值评价点，这便延伸出了近年来大火的ESG概念。
2022 年初，国资委制定印发《提高央企控股上市公司质量工作方案》，要求要贯彻落实新发展理念，探索建立健全 ESG 体系，推动更多央企控股上市公司披露 ESG 专项报告，力争到 2023 年相关专项报告披露“全覆盖”。
其中，ESG 得分越高的企业，企业规模越大，营业收入越多，资产总额也越高，而且头部效应明显，TOP5 企业总市值均值、营业收入均值、资产总额均值分别为 499.94亿元、131.34 亿元和 264.99 亿元。
此外，从市场反应和发展趋势来看，绿色环保已经成为可持续发展的重要内容，包括 LEED、WELL 在内的可持续发展方向的建筑认证数量，尤其是其中运营阶段的认证数量出现明显增量。去年全国共有 224 个项目通过 WELL 认证，LEED 认证项目的总面积比 2021 年增加 14%，逼近 1.6 亿平米的历史新高，充分说明了市场的态度。
可持续运维不只是贴上绿色标签 数智化是其重要抓手
除了绿色环保之外，可持续运维趋势的关键词还包括数智化。尤其是最近特别火热的CHATGPT，这一人工智能(AI)在语言交互场景的应用，成为颠覆工作状态的新形式。
“最近有报道称，美国有89%的学生开始使用 ChatGPT 做作业。AI 的应用往往引起人类社会的关注、甚至担忧，但是我们也看到 AI 的应用和替代人工肯定是大势所趋。”
张晶予认为，同样地，在楼宇运维中，数智化是一项重要的抓手，例如，利用 AI+1OT 技术对大厦的系统运行进行监控根据建筑内外热负荷等参数变化，推送最优空调系统运行策略，从而让客户舒适度与能耗达到兼顾。
“Al的应用势必会替代部分人工岗位，例如基础的技术岗位和管理岗位，但是同时也要求更多的能够驾驭数字智能场景的专业人员。所以不是一个简单的加减题，而是结构性人才优化的过程。”
张晶予所认同的逻辑是，可持续运维不是在既有楼宇上贴一个绿色标签，而是着力于其综合品质和价值的全面提升。
据了解，在可持续楼宇评价工具 BSOA 中，Savills 设置了“管治、能效、财务、协同、环境、风控”等六个评价维度，希望通过具体的评价点找到并提升楼宇在可持续运维方面的发展空间，从而找个属于自身的运营维护策略，达到可持续发展的目标。
以刚刚经过 BSOA 评价、达到深绿五星级别的利星行中心为例。从建成之日起，利星行中心就持续推进绿色建筑和健康建筑的对标管理，为客户提供舒适、绿色、健康、安全、高效的商务空间。先后获得 LEED 金级、绿色建筑标识二星级、WELL Core 铂金级认证，以及首个民用建筑室内空气质量评价五星级和安全生产标准化建设二级认证。
在日常运维中，Savills与大厦业主方、租户紧密互动，不断从设备设施、运行管理和客户服务等各个角度创新提升。例如，去年新增加的“减压空间”和“母乳室”，还定期与客户举办的可持续发展沟通小组活动，协同利益相关者共同提升利星行中心的可持续发展表现。
在她看来，绿色建筑认证不应该只是看作一种目标或终点，而应当看作里程碑或者是再出发的起点。可持续发展的关键之处在于永远在路上，不断从好到更好 (Good to Great)。
“我们希望依托一种方法，与宏观 ESG 目标达成契合。上市企业应当建立一整套 ESG 治理体系，从宏观到微观贯彻执行可持续发展目标。”
以下为焦点财经与张晶予的对话节选：
焦点财经：目前，绿色环保已经成为可持续发展的重要内容。尤其是，ESG已经成为很多上市公司的披露标准，您觉得可持续运维与ESG目标的真正达成契合点在哪里？
张晶予：从 ESG 的三个方面来看，E的部分是环境，与绿色建筑关系尤为紧密，也是 ESG 报告中数据披露量最大的部分。在运营阶段的建筑，其运行成本中能耗比重也很大，同时向大气中直接或间接排放的温室气体数量也需要在 ESG 报告中明确披露。在数据的背后，则是需要运营管理者的通过过程的深耕细作，达到目标承诺。
宏观的数据都是微观的落地工作汇聚而成，而这些微观的具体工作则需要一种简便可行的管理策略或方法。当然， S(社会) 和 G(治理)的部分，你也可以从 BSOA 的六个维度找到他们的影子。我们希望依托一种方法，与宏观 ESG 目标达成契合。上市企业应当建立一整套 ESG 治理体系，从宏观到微观贯彻执行可持续发展目标。
焦点财经：“虚拟”的属性让人们容易忽视数字产品的碳账本，但事实上，互联网却无疑是地球上最大的煤炭碳动力机器之一。您如何看待目前大火的 ChatGPT 所产生的环境成本?
张晶予：如今的北京已经看不到工厂的烟囱了，取而代之的是商务区的高楼林立。但是如果从碳排放的角度考虑，你可以将一栋栋高楼看作是一座座烟囱。
相对一般居住类建筑，商务办公建筑能源使用强度高、碳排放量较高。其中，很容易被人忽视的一项能耗在于数据中心用能，包括用电和空调冷却系统，包括其他一些独立的数据中心也一样。
随着互联网技术的广泛应用，这部分用能或者说碳排放的确应当给予关注。运营者可以通过绿色可再生能源利用、采用高效的新风和空调系统等方法节能减排。
同时，还可以充分发挥之智能科技的优势，通过楼宇数智化提升，提高系统的运行效率，减少能耗。所以说，数字智能科技既有环境成本，同时也可以促进环境改善。
焦点财经：现在很多楼宇都获得绿色建筑评级，但是作为在其中的人可能并没有特别直接的感受，对于这点您怎么看?
张晶予：绿色建筑认证不应该只是看作一种目标或终点，而应当看作里程碑或者是再出发的起点。可持续发展的关键之处在于永远在路上，不断从好到更好 (Good to Great)。
我们常常提到绿色建筑、健康建筑的概念，这里面还是有一些区别的，与绿色建筑概念中的“四节一环保”不同，健康建筑更关注建筑对于人健康的影响，自然更容易让终端用户有更直接的感受。
另外，我们也建议无论是开展绿色建筑还是健康建筑认证，客户的参与和体验至关重要。就像我们在 BSOA 中提出的“协同”维度中提出的评价内容，应当通过客户互动参与到绿色化或健康安全提升的过程中，并共享成果。
