扬州城市论坛 财经 引战国资,民营房企纾困的理想与现实

引战国资,民营房企纾困的理想与现实

文/乐居财经许淑敏曾树佳

开年以来,胡葆森首次公开露面,便是携中原建业合伙人理事会一行,拜访了许昌当地领导。座谈现场,老胡神情专注,偶尔面露微笑。

在此之前,建业集团官微上,发表了一篇题为《全面复工,开始“狂飙”》的文章,其在建项目,均抢先吹响了复工冲锋号,显露出了与以往不一样的节奏。

“染红”之后的建业,似乎活成了大多数房企,想要的模样。

这两年,也有部分出险房企引入国资之后,获得了一线生机,除了建业地产获河南铁建投入股之外,还有红星美凯龙出售29.95%的股份予建发股份、华南城引入深圳国资特区建发等。

最新的案例,是新湖中宝将10%股权,转让予衢州国资新安财通,交易对价为22.7亿元。

民营房企“染红”,带来的益处不小,早些年的万科、绿城等,引入国资后凸显融资、经营优势,发展渐稳,已证明了这一点。

但并不是所有主体,都能成为幸运儿。大部分出险房企,仍一直在寻求战投的路上。蓝光、奥园、佳兆业、禹洲、金科、泰禾等,仍在期待白衣武士,等待曙光。

而事实证明,在行业深度调整的当下,就算傍上国资,也并非就万事大吉。

国资背书

新湖中宝的资金困境很早显现,于2019年便陷入负债旋涡,多年来通过出售资产、投资收益等维系生存。

这些年,新湖中宝地产业务收缩,更多偏向投资高科技、新能源等领域。

但直到去年三季度,新湖中宝资金状况仍不算乐观。截至2022年三季度,新湖中宝短期债务合计104亿元,但手上货币资金102.04亿元,难以覆盖短期债务。

引入国资战投,既有短期考虑,亦有长期的衡量。短期在于,向新安财通转让10%股份,获得资金22.7亿元,暂时缓解流动性压力。

长期在于,新湖中宝正处于转型的关键阶段,发展新能源、高科技产业需要政策支持,亦需要融资便利。加上国资背景,在资本市场上更吃香,融资成本会更低。

已有不少案例说明,民营房企“染红”,带来的益处不小。前些年万科、绿城、万达等引入国资之后发展渐稳,成为业内为数不多躲过风险的房企。

这两年,部分出险房企引入国资之后,获得了一线生机,包括建业地产获河南铁投入股、红星美凯龙出售29.95%的股份予建发股份、华南城引入深圳国资特区建发等。

国资纾困,一般能为房企,带来多个方面的改变。

短期的资金输入,是房企在交易中,最直接的收益。这种收益,一般以分期付款的方式转入,尽管条件限制较多,但已经算是房企短期内,较快获得资金的途径。

虽然出险地产商身上,动辄背负着上千亿的债务,这点资金只是杯水车薪,但有总比没有好。

此外,攀上国资,必然使公司管理层迎来调整。一般引入国资,会留有董事职位给战投方。比如新湖中宝协议当中规定,受让方可获新湖中宝一个董事席位。

而河南铁建投成为建业地产第二大股东以后,建业地产董事王俊、董事林明彦及陈瑛辞任其所担任职务,由在河南铁投任职的邓高强及时松接任。据透露,战投方入驻,大概率负责资金和土地投资方面。

华南城“染红”,也加入了国企背景的管理人员。此前,特区建发委派高级管理人员万鸿涛、覃文忠等入职华南城,分别担任华南城执行董事兼副总裁、执行董事兼财务总监。去年9月,特区建发董事长李文雄已担任华南城的联席主席一职。

国企管理层的加入,虽有加强参与管理的意味,但更多带来国企的运营管理经验,以及国企背景的人脉资源,对于房企业务体系及结构优化,有一定帮助。

战投的加入,还会为房企带来业务转型、融资的机会。

华南城从中获益颇多,特区建发不仅设立总规模约110亿元的股权投资基金为华南城项目提供资金支持,而且一直在研究与华南城7个在建项目全流程合作。

由于特区建发的背书,华南城于2022年4月,获得上海银行深圳分行的40亿元授信额度。此外,关于华南城美元债展期事项,特区建发也与受托人签订了保值契约。

而建业集团董事长胡葆森,也曾评价引入河南铁投,铁投买的是“股”权,带来的是“鼓”舞,国企和民企合作,增加的是“信用”,更是市场的“信心”。

“三支箭”发出后,有了国资做背书的建业,获得了不小的授信额度。12月,其中建设银行、工商银行,分别给予建业150亿、100亿的授信额度;中国银行则为其提供授信200亿元。

苦等白武士

民营房企遇困,引入战投总是首选。无奈市场下行,出险房企过多,战投方的选择愈发慎重。

能引入国资背景的战投,往往要靠企业的关系、人脉,而且企业需有待发展的空间,更重要的是,债券、股权关系不过分复杂。

能被国资选中的出险房企并不多,像建业、华南城等幸运儿还是少数。大部分出险房企,一直在寻求战投的路上,蓝光、奥园、佳兆业、禹洲、金科、泰禾等多家房企仍在期待白衣武士。

今年1月,金科股份官微披露,董事局主席黄红云在年度总结会上表示,聚焦引入战略投资是2023年核心工作,要坚决推进落地。此前有传言,金科要引入四川国资,更早之前,则是传出其正在就引入重庆国资洽谈。

本身引入战投就是个长时间磋商的过程,尽职调查、双方博弈,一方要掩盖,而一方要争取更高的条件。

此前,万科公告称拟收购泰禾19.9%股份成为第二大股东,但其设置了非常严苛的交易前提,并强调,万科不会对泰禾的经营及债务等承担责任,也不提供增信措施或财务资助。

如今两年多的时间过去了,万科入股条件尚未达成。

蓝光发展自2021年,就传出与四川省国企磋商引进战略投资者,但由于各种原因,双方的合作暂告停止。

蓝光二代杨武正曾表示:“引入战投是提升公司抵御风险的方式。公司会像同行一样,可能会考虑央企或险资,但不会盲目决策,更不会甩卖公司。”

但杨武正一直没有等到白衣武士。一段时间以来,蓝光与其他房企所谈的,大多是项目层面的合作。比如万科曾收购了一批蓝光发展旗下的优质项目,包括成都、重庆宁波、石家庄等地的项目,而且打折不少。

相较于以财务投资的角色纾困出险房企,仅以项目层面合作能获得更多收益,挑选核心资产,以较低的价格收购回来,还能隔离风险。

救企业与救项目之间,投资方往往选择救项目。诸如南通国资联手华融,为中南建设提供50亿纾困资金,以及成百上千亿的城市基金,最终也只是落到项目层面。

前段时间传闻称融创与越秀在谈超过200亿的大合作,大概也是项目打包进行合作。虽然最后融创否认了,但依然表示,项目上的资金支持和集团的战投都在谈。

而在此之前,融创已就上海董家渡项目、武汉桃花源项目,引入信托、资产管理公司等金主。

出险房企除了找金主纾困项目,还卖起了物管资产。

奥园被传引入山东国资也有一年多的时间,迟迟未有结果,等来的却是奥园健康出售予南粤基金的消息。

母公司引战投艰难,但物业公司作为轻资产,更受资本市场看好,出售进程顺畅。但要知道,出险房企出售物业公司亦是无奈之举,只能起到短期解渴作用,无法解决根本问题。

除此之外,禹洲集团也一直在寻求引入国资战投,但一直处于尽调与洽谈阶段。出售物业,是退而求其次的做法。

据乐居财经此前统计,近两三年来,至少有6家民营房企将旗下物业公司卖给了央、国企,包括阳光智博服务、伯恩物业、禹洲物业、中南服务、祥生物业,以及红星物业。

时间的检验

国企与逆周期共舞,而出险民企则在刀尖上跳舞,两者形成了鲜明的对比。在几十年的地产历程中,一旦行业调控,国资便在市场上占据主导,羡煞了一众民营开发商。

以往大开大合、高举高打的民企,或许没有想到,这一轮的周期,居然这么长。虽今年春节过后,楼市有了回暖的迹象,但时至眼下,行业形势仍不明朗。

年中,一波偿债高峰来临,到时又不知会刮倒多少主体。况且,保交楼、“稳”字当头,成为深度调整期内的基调,地产老板们深知,投靠国企,有利于更好地为企业校准航向。

就算能够傍上国资,也并非万事大吉。至少,资本市场对房企染红,保持着审慎的态度。

2022年元旦前夕,华南城宣布卖出29.28%股份,引入深圳特区建发集团,作为第一大股东。当天,上市公司的收盘股价为0.73港元。

在此后的日子里,特区建发接盘了华南城的物业公司、西安华南城部分股权,为华南城提供了不少资金助力。但华南城在资本市场上起起伏伏,截至今年2月24日收盘,其股价仅为0.53港元,反而不及引战前夕。

同样,去年6月初,建业地产引入河南铁建投的时候,股价约为0.627港元,但截至2月24日,其股价为0.38港元,也是不升反降,仍旧未在仙股阵营中脱身。

资本市场的眼光如炬,在染红的出险房企,没有彻底脱离险境之前,他们是不会轻易给予质变的估值的。毕竟,染红之后,有可能存在变数。

2021年4月传来消息,珠海国资委出资30亿入股万达轻资产商管公司,助力万达回港上市,引来了较大关注。

但后来,在珠海万达的招股书中,战投股东密集,却找不到珠海国资的入股身影,于是有人猜测,万达这次染红有可能不了了之。

两年前,华夏幸福的资金链,最终还是绷不住了,它于2021年2月开始宣告债务违约,遭遇评级下调。彼时,王文学不断与债权人沟通,面临较大压力。

此后华夏幸福多方寻路,尽管廊坊国资应声出手,出资9亿元接手其两家产业新城平台公司,也祭出了其他驰援措施,但真正使华夏幸福逐渐探出水面的,还是债务重组方案的出台与落地,经历了一个来回调整的过程。

由此可见,得到国资的援手,也并非一劳永逸。

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