出品|焦点财经搜狐地产
作者 |王迪
编辑 |吴亚
一系列利好政策正让存量市场迎来发展机遇，各地花式REITs迎来井喷。
2月23日，山东省首单Pre-REITs业务落地揭牌，公募REITs业务推进签约。近日，中山公用设立REITs基金，加速布局公募REITs，通过成立Pre-REITs基金，拓展新能源基础设施投资渠道；招商蛇口与博时基金联合推动博时招商蛇口产业园REIT在深交所上市；九州通正在加快探索物流仓储资产证券化（REITs）；南山控股正在全力推进宝湾物流公募REITs发行工作。
此外，就此前如火如荼的公募REITs来看，据微信公众号“上交所REITS”消息，截至2023年2月23日，上交所基础设施公募REITs市值合计614.53亿元，2023年2月23日成交额合计为23046.7万元。
更为重要的是，2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，成为激活存量的又一重要举措，让不动产私募投资基金将成为中国资产管理行业的重要类别。通知特别指出，在“私募股权投资基金” 之下，新设“不动产私募投资基金”类别，这被业界理解是Pre-REITs。
焦点财经曾在《换通道 引活水 六位业内人士详解不动产私募投资基金》一文中详解不动产私募投资基金所带来的影响。
REITs迎井喷
因为REITs专注于投资不动产领域，又兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产的有效手段。尤其是，当存量市场来临，REITs不仅可以在地方政府角度防范化解地方债务风险，也可以降低重资产企业杠杆率，拓宽社会资本投资渠道。
焦点财经发现，近日市场中Pre-REITs业务的落地较为活跃，包括山东省首单Pre-REITs业务落地、中山公用所成立Pre-REITs基金等。
资深REITs从业者王甲同曾发文指出，证监会启动不动产私募投资基金，意味着真正的Pre-REITs基金来了。经过2年多的公募REITs二级市场运行验证后，各种类型基础设施资产估值和定价模式也被开发探索出来，这会催生一个庞大的Pre-REITs投资市场，类似于股票市场Pre-IPO投资。
Pre-REITs 是指以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs、类REITs 等为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。Pre-REITs 的产品主要包括私募投资基金、信托计划、有限合伙等，投资形式包括但不限于股权、开发贷、经营贷等。Pre-REITs 通过培育、运营直至项目成熟，实现退出获得溢价收益。
针对Pre-REITs和REITs的本质区别，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受焦点财经采访时指出，前者是对有发行REITs潜质的公司进行投资以获取底层资产包，然后进行资产调整和架构搭建，让其具备发行REITs的条件。
柏文喜形象地将REITs的发行比作资产的“结婚典礼”或“领结婚证”。“Pre-REITs类似‘童养媳’，就是还没过门儿，但先到‘家里’养着，养大了然后举办‘婚礼’，领‘结婚证’，然后变成媳妇儿，即——REITs。”
事实上，近年来，我国基础设施领域REITs试点发行工作加快推进，不少A股上市公司也在紧锣密鼓地筹备公募REITs项目，其相关规则制度逐渐完善、市场规模稳步扩大、资产类型也逐渐丰富。
截至2023年2月，公募REITs市场已经发行25单REITs，发行规模超过800亿。由于公募REITs是资产IPO，有了REITs作为退出渠道，在基础设施投融资领域的产业链重塑的情况下，产业资本和金融资本将加大项目投资，积极孵化和培育资产。
今年1月，备受瞩目的新年首单民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售。亦有业内人士指出，2023年公募REITs发行将更加常态化，资产类型将更为丰富，首发和扩募将共同推动市场加速扩容。
机构：更应该关注物业管理企业及产业链机会
根据证监会数据显示，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。
在“私募股权投资基金” 之下，新设“不动产私募投资基金”类别，这被业界理解是Pre-REITs。此外，就目前私募股权房地产基金设置类别来看，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。
以中山公用环投设立的Pre-REITs基金来看，总规模为4亿元。其中，广发信德认缴出资8000万元，占比20%；中山公用环投认缴出资1000万元，占比2.5%；能源公司认缴出资3亿元，占比75%；中山市产业投资母基金认缴出资1000万元，占比2.5%。
除了常规的Pre-REITs，去年12月，证监会副主席李超也曾提及“加快打造 REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，这意味着未来长租房及商业不动产也将迎来REITs的井喷发展。
对此，平安证券指出，行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳。
对于投资建议，平安证券表示，应该关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城、悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
