观点网 1月11日，阳光房地产投资信托基金发布公告称，公司全资子公司Sunlight REIT Holding Limited拟向Hinex Development Limited收购Fountain Cheer Limited股份和贷款，收购金额为7.48亿港元，较评估值折让约11.9%。
值得注意的是，Fountain Cheer Limited通过附属公司拥有香港西九龙物业的全部权益。
而据公告透露，西九龙物业由裕泰兴家族成员罗守辉间接100%持有。
此次交易过后，西九龙物业便将收入阳光房地产基金的囊中了。
裕泰兴家族折价出售
观点新媒体获悉，西九龙物业现称为“西九汇”，位于香港九龙大角咀樱桃街38号海桃湾商业发展项目，包括楼高三层可出租面积约58836平方呎的购物商场、八个外墙广告位及17个商业停车位。
截止到2022年12月31日，该项物业评估值为8.49亿港元。
根据西九汇官网介绍，西九汇是一个坐落于港铁奥运站上盖的儿童主题商场，总面积达6万平方呎，为该区提供一站式多元学习玩乐新场所，商场引入多元化租户组合，涵盖层面广阔。
据资料显示，该项目早年由基汇资本持有，2012年裕泰兴家族成员罗守辉以6.3亿港元承接，持有11年后终于以7.48亿港元出售，获利约1.18亿港元，升值近两成。
或许是因为疫情有所放缓，又或是需要资金，裕泰兴家族于去年频频出售手上的资产。
去年4月，罗守辉以650万港元售出葵涌青山公路539号昌宏大厦地下双号铺；5月，所持观塘云汉街地铺、深水埗白杨街25E至25F号恒成大楼地铺分别以约1350万港元、2160万港元出售；6月，裕泰兴家族成员以3050万港元出售太子花园街地铺。
如今，西九汇亦出手了。
对于出售西九汇这个项目，裕泰兴家族似乎显得有些着急。
本次交易金额为7.48亿港元，较评估值8.49亿港元折让了约11.9%，这个比例不可谓不高。要知道去年年底时，领展以21.6亿新加坡元收购两项新加坡零售物业，较估值折让才不过约6.1%。
除此之外，卖方、卖方担保人及买方签订了租金保证契约，于保证期间总租金收入不少于4731.4万港元，按代价年度化总租金回报率约5.2%计算。
若在保证期间总租金收入低于4731.4万港元，卖方或卖方担保人需向买方支付差额，上限为500万港元。
阳光房地产基金的需求
此次交易的另一位主角阳光房地产基金，是恒基兆业地产分拆出来的房地产投资信托基金，于2006年12月上市。在经历了15年发展后，市值于去年6月30日达到了61.38亿港元。
现时阳光房地产基金旗下主要物业包括位于香港的11个写字楼及5个零售物业，可出租面积合共120万平方呎，物业组合估值于2022年6月30日约为180.95亿港元。
截至2022年6月30日止，阳光房地产基金物业收益约为8.03亿港元，收入净额约6.42亿港元；年度可分派收入下降1.7%至4..31亿港元；每基金单位分派合共25.0港仙。
在这次收购事项中，阳光房地产基金需支付的代价连同相关费用支出共7.57亿港元，将以自身现金资源以及银行借贷支付。
另于2022年6月30日，阳光房地产基金零售物业组合的整体租用率为94.5%，2021年同期为96.5%，报告期内续租租金负增长5.0%；写字楼物业组合的整体租用率达到了94.8%，2021年同期为92.4%，续租租金则负增长5.5%。
于2022/23年财政年度，分别占写字楼与零售可出租面积的约36.8%、45.7%的租约将会到期。
交易往往都是你情我愿的，阳光房地产基金作为买方的需求是什么？
2021年接受观点新媒体专访时，阳光房地产基金管理人、恒基阳光资产管理行政总裁吴兆基就曾表示过，由于零售物业可做资产优化的空间比较大，所以投资比较倾向零售项目。
因此，阳光房地产基金对西九汇这个商场项目并非毫无感觉。
截至目前，阳光房地产基金旗下物业分布在湾仔（2项）、上环（3项）、旺角（3项）、北角（2项）；另外，油麻地、上水、将军澳、元朗、尖沙咀、中环各有1项。
由此可以看出，本次收购西九汇可以改善阳光房地产基金物业组合的地域分布，并为其建立位于九龙区主要住宅枢纽的据点，同时还可以为零售物业组合提供互补性裨益。
另外，截止2022年6月30日，阳光房地产基金物业组合构成比例为零售45.3%：写字楼54.7%（按评估值）。这与吴兆基在受访时所说的投资目标稍有出入：资产价值差不多50对50，没有过分依赖某一个业态。
恰巧，本次收购能够让上述比例更接近目标，并且也有助于阳光房地产基金减少倚重来自其主要物业的收入。
阳光房地产基金方面也表示，管理人目前并无对西九汇进行大型翻新获改善工程，所以预期短期内公司不会就此付出重大资本开支。
总的来说，这应该是一次双方都满意的交易。
